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建设田园综合体土地政策解析:集体建设用地、土地流转、规模化经营

    深化农村集体产权制度改革。落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证,扩大整省试点范围。

      2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念,“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。打造田园综合体与建设用地密不可分,也是很多建设者们的关注焦点,可以说,解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。

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      田园综合体保障增量、激活存量,解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件同时还专门强调提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业、新业态的发展,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。

      关于集体建设用地,2017年的中央一号文件原文如下 ↓↓↓

      30.深化农村集体产权制度改革。落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证,扩大整省试点范围。

      统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验,在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下,落实宅基地集体所有权,维护农户依法取得的宅基地占有和使用权,探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,增加农民财产性收入。

      允许地方多渠道筹集资金,按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。抓紧研究制定农村集体经济组织相关法律,赋予农村集体经济组织法人资格。

      全面开展农村集体资产清产核资。稳妥有序、由点及面推进农村集体经营性资产股份合作制改革,确认成员身份,量化经营性资产,保障农民集体资产权利。

      从实际出发探索发展集体经济有效途径,鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革,增强集体经济发展活力和实力。

      研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策。深化集体林权制度改革。加快水权水市场建设,推进水资源使用权确权和进场交易。加快农村产权交易市场建设。

      政策解读:

      文件提出允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

      文件强调,要认真总结农村宅基地制度改革试点经验,在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下,落实宅基地集体所有权,维护农户依法取得的宅基地占有和使用权,探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,增加农民财产性收入。

      同时要注意的是宅基地等集体建设用地利用中:严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所;注意保护农户和农村集体经济组织的权利,防止集体资产被外来资本控制。

      文件还提出,支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益、集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

      几个土地概念

      1、集体建设用地

      集体建设用地是田园综合体的重要承载形式。

      集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

      在国有建设用地一级市场中,政府既是管理者,又是组织实施者,并代表全民享有土地收益权。而在集体建设用地一级市场中,政府仅仅是管理服务机构,享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益。

      2、土地流转

      随着经济新常态,国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措,实行建设用地总量和强度的“双控”,严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等,对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部 农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)的发布,更是将该要求进一步明确,使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。

      (一)土地流转带来价值重估

      有权威报告指出,从土地资源的角度来看,一方面,土地流转将明显提升耕地价值,土地资源价值必将被重估;另一方面,土地流转持续推进背景下,耕地租金增速会高于过去。作为土地改革的核心,农地流转给二级市场最直接的机会来自于土地价值的重估。

      (二)规模化经营成为现实

      土地流转本质是推进土地要素的市场化,其作用能有效改善土地资源配置效率,进一步激活农业剩余劳动力的转移,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。

      (三)农民将就地奔小康

      土地的产业结构得以优化,效率得以提升,农民有了更多的选择,不再背井离乡而实现奔小康将成为可能。

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