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王则楚:宅基地抵押贷款是一把金钥匙

    报载,千呼万唤的《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》(下称“金改方案”)终于出台了。该方案要求在东翼梅州市建设农村金融改革创新综合试验区,重点研究推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点,与温州金改方案专注于民间金融相比。

      报载,千呼万唤的《广东农用地商住地工业地省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》(下称“金改方案”)终于出台了。该方案要求在东翼梅州农用地商住地工业地市建设农村金融改革创新综合试验区,重点研究推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点,与温州农用地商住地工业地金改方案专注于民间金融相比,确实是实施的范围更广、力度更大。

      在我国,《土地法》规定只有两种土地所有制,即国有土地和农村集体土地。而且规定农村集体土地要改变土地的使用性质,必须按农业用地首先出售给国家。因为《宪法》规定了,城镇土地归国家所有。

      随着改革开放的深入发展和市场经济体制的建立,涉及农民根本利益的土地所有制一再为推进农村改革的有识之士提起,但由于利益巨大,涉及《宪法》、《土地法》的修改,各方意见不能统一,这问题一再被搁置。

      城市附近农村的集体土地,一直都是按农业用地的地价被征用,而地方政府一转手在一级市场出让,其商业性的用地价格几乎是征地价格的十几倍、几十倍。农民的土地利益被大量变成地方政府“土地财政”的来源。对此,农民颇有意见,因征地引发的群体事件时有发生。

      如果农村宅基地可以抵押贷款,抵押方是农村宅基地的现实拥有人,这是农民,是使用宅基地的个体农民!而不是村集体。这等于承认了农民对宅基地所拥有的权益。这是一个重要的突破!接下来的问题就是如果民间金融可以进入“农村宅基地抵押贷款”市场,就将会出现土地的流转。因为通过抵押,农村宅基地完全可能会由于不能偿还贷款而变更所有人。

      这样,农村宅基地就实际上绕过了政府垄断的一级市场,直接“流转”给了贷款方。对于宅基地所有者,贷款可以获得比征用更高的收益;对于贷款者,则有可能用低于政府拍卖的价格获得土地使用权

      如果限定贷款方必须是国有银行,这样一来,政府对农村宅基地的商业性征用,也可以通过贷款形式,一户一户农民来推进,让拥有宅基地的农民获得宅基地的真实收益,也使政府可以用比“按周边商品房价格补偿”的征用费低的价格来获得宅基地。

      当然,对宅基地抵押可能出现的复杂情况,也要有充分的预估。比如说,土地是农民的命根子,一旦失去宅基地,农民就会“上无片瓦,下无立锥之地”。如果不再分配宅基地,难道让他住到马路上?如果集体可以再次分配宅基地,那么村集体就有可能会不断将农村的农业用地划改为宅基地。这样,将会有不少民间资本进入农村宅基地抵押市场,甚至会有城里人的别墅出现在农村宅基地上。当然,倘若打开这个宅基地的市场,城市房价也可能会受到冲击而下跌。

      我们期望宅基地抵押贷款能成为打开农村土地一级市场的一把金钥匙,让农民获得其本应拥有的土地收益,甚而让城市的房价回归正常。

      作者:王则楚 广东省政府参事

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